Met de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024 is ook het systeem van planschade ingrijpend veranderd. Het begrip planschade bestaat niet meer. In plaats daarvan geldt de regeling voor nadeelcompensatie, die deels in de Omgevingswet staat en deels in de Algemene wet bestuursrecht. Voor projectontwikkelaars zijn de wijzigingen praktisch relevant: ze bepalen wanneer buren een schadeclaim kunnen indienen, hoe hoog die kan zijn en hoe je je daar als ontwikkelaar op kunt voorbereiden.

Van planschade naar nadeelcompensatie

Traditioneel werd schade in Nederland buiten het contractenrecht alleen vergoed als die voortkwam uit een onrechtmatige daad of uit een wet zoals de Wet ruimtelijke ordening voor planschade bepaalde. Inmiddels kan in het bestuursrecht ook schade worden vergoed als een burger of ondernemer onevenredig zwaar wordt getroffen door een rechtmatige overheidsmaatregel: de kosten van het algemeen belang mogen niet op een enkeling worden afgewenteld.

Dit beginsel is per 1 januari 2024 wettelijk verankerd in titel 4.5 van de Awb. Voor situaties die vallen onder de Omgevingswet geldt daarnaast de specifieke regeling van afdeling 15.1 van die wet. Artikel 15.1 Omgevingswet bepaalt voor welke besluiten en maatregelen nadeelcompensatie kan worden gevraagd. Buiten die gevallen is er geen ruimte meer voor schadevergoeding op grond van de algemene regeling. Het omgevingsplan en omgevingsvergunningen vallen wel onder de regeling, en daarmee de klassieke planschade.

Het schademoment verschuift

Een van de belangrijkste wijzigingen betreft het moment waarop een schadeclaim ontstaat. Onder de oude Wet ruimtelijke ordening was dat doorgaans het moment van de bestemmingsplanwijziging, ook als die planwijziging nooit werd benut. Dat leidde tot vergoeding van schade die in de praktijk helemaal niet optrad.

Onder de Omgevingswet verschuift dit moment. Als voor de uitvoering van een project een omgevingsvergunning nodig is, geldt de verlening van die vergunning als het schadeveroorzakende moment. Is geen vergunning vereist, dan verschuift het moment naar de start van de werkzaamheden of de wettelijk verplichte melding daarvan. Schade aan naburige percelen hoeft dus pas vergoed te worden als er daadwerkelijk iets gebeurt, niet al bij een theoretische planwijziging.

Bij directe schade, waarbij de gebruiksmogelijkheden van het perceel zelf afnemen door een planologisch besluit, blijft dat besluit zelf het schadeveroorzakende moment.

Feitelijke vergelijking in plaats van planologische vergelijking

Een tweede belangrijke wijziging betreft de manier waarop de schade wordt vastgesteld. Onder de Wro werd gekeken naar de maximale planologische mogelijkheden van het oude en nieuwe bestemmingsplan, ongeacht de feitelijke situatie. Dat kon leiden tot hoge theoretische schade, ook als in de praktijk maar een deel van die nieuwe planologische mogelijkheden werd benut.

Onder de Omgevingswet wordt de feitelijke situatie direct voor en direct na het schademoment vergeleken. Niet-benutte bebouwings- en gebruiksmogelijkheden tellen niet meer mee. Dit is in de meeste gevallen gunstiger voor de ontwikkelaar, maar het betekent ook dat je als ontwikkelaar goed moet opletten: sloop bestaande bebouwing niet voordat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, want dan wordt de braakliggende situatie als uitgangspunt genomen en valt de schade voor de buurman juist hoger uit.

Het normaal maatschappelijk risico: een vast percentage van 4%

Niet alle schade komt voor vergoeding in aanmerking. Iedereen moet een zekere mate van nadeel door overheidsmaatregelen accepteren als normaal maatschappelijk risico. Onder de Wro gold bij indirecte schade een variabele drempel van 2% tot 5% van de waarde van de onroerende zaak, afhankelijk van de locatie en omstandigheden. In stedelijke gebieden, waar meer veranderingen te verwachten zijn, lag de drempel hoger dan in meer statische gebieden.

De Omgevingswet stelt deze drempel in artikel 15.7 uniform op 4%. Dit geldt uitsluitend voor indirecte schade in de vorm van waardedaling van een onroerende zaak. Voor inkomensschade en directe schade geldt geen wettelijk forfait, maar zal het normaal maatschappelijk risico wel een rol spelen op basis van de jurisprudentie. De anticumulatieregeling in artikel 15.7 lid 2 en 3 Ow bepaalt bovendien dat bij meerdere samenhangende besluiten het normaal maatschappelijk risico maar eenmalig wordt toegepast.

Risicoaanvaarding: wanneer krijg je niets vergoed?

Schade wordt niet vergoed als die voor de betrokkene voorzienbaar en te voorkomen was. Dit principe van risicoaanvaarding kent twee vormen.

Bij actieve risicoaanvaarding geldt: als je bij de aankoop van een perceel had kunnen weten dat een ruimtelijke wijziging op komst was, wordt verwacht dat je daarmee bij de prijs rekening had gehouden. Je komt dan niet in aanmerking voor nadeelcompensatie. Er geldt een uitzondering voor particulieren die na een planwijziging een woning voor eigen bewoning hebben gekocht: zij kunnen niet worden tegengeworpen dat zij de schade hadden kunnen voorzien.

Bij passieve risicoaanvaarding geldt: als een eigenaar gedurende drie jaar de mogelijkheid had om een activiteit uit te voeren die aansloot bij de huidige bestemming, maar dat niet heeft gedaan, en die mogelijkheid vervalt daarna, dan wordt de schade niet vergoed. De wet vereist dat de overheid de planwijziging minstens een jaar tevoren aankondigt.

Schaduwschade, de waardedaling die optreedt in de periode tussen de planwijziging en de vergunningverlening, wordt niet vergoed. Het schadeveroorzakende besluit is immers nog niet genomen.

Geen immateriële schade

Immateriële schade is uitdrukkelijk uitgesloten van vergoeding in artikel 15.2 Omgevingswet. Verlies van woongenot dat niet in geld is uit te drukken, komt dus niet voor vergoeding in aanmerking.

Kostenverhaal en planschadeovereenkomst

De nadeelcompensatie moet worden betaald door de overheid die het schadeveroorzakende besluit heeft genomen, maar die kosten kunnen op de initiatiefnemer worden verhaald. Dat kan eenzijdig voor gevallen die in het Omgevingsbesluit zijn aangewezen, maar ook via een planschadeovereenkomst, die vaak onderdeel is van een bredere anterieure overeenkomst. Ontwikkelaar en buurman kunnen de schade ook onderling regelen, buiten de overheid om.

Verjaring

Een claim voor nadeelcompensatie verjaart vijf jaar nadat de benadeelde bekend is met zowel de schade als het verantwoordelijke bestuursorgaan, en in elk geval na twintig jaar. Bij indirecte schade in de vorm van waardedaling begint de verjaringstermijn te lopen na de kennisgeving van de vergunning, de melding of de start van de activiteit. Voor vergunningvrije activiteiten geldt als startpunt de datum waarop de initiatiefnemer het bevoegd gezag heeft geïnformeerd en dit openbaar is gemaakt.

Overgangsrecht: oude planschadeclaims blijven mogelijk tot 2029

Het oude planschaderecht blijft van toepassing als de schade is veroorzaakt door een bestemmingsplanwijziging of omgevingsvergunning die voor 1 januari 2024 onherroepelijk is geworden, of als de aanvraag voor het desbetreffende besluit voor die datum is ingediend. Een claim op basis van het oude recht moet worden ingediend binnen vijf jaar na inwerkingtreding van de Omgevingswet, dus uiterlijk voor 1 januari 2029.

Wat betekent dit voor jou als projectontwikkelaar?

De nieuwe regeling vraagt om een andere voorbereiding. Zorg dat de feitelijke situatie op het moment van vergunningverlening zo gunstig mogelijk is, en sloop bestaande bebouwing niet eerder dan nodig. Maak bij complexe projecten tijdig afspraken over de verdeling van nadeelcompensatiekosten in een anterieure overeenkomst. En houd rekening met het overgangsrecht als je te maken hebt met projecten die al voor 2024 in procedure waren.

Van Eck.Legal adviseert projectontwikkelaars bij nadeelcompensatievraagstukken en helpt je de risico's bij gebiedsontwikkeling in kaart te brengen. Neem gerust contact op voor een eerste bespreking.