Sinds 1 januari 2024 is het vergunningenstelsel voor bouwprojecten ingrijpend veranderd. De Omgevingswet heeft 24 eerdere wetten samengevoegd en honderden regelingen gecombineerd. De belofte was: minder regels, meer overzicht. De praktijk blijkt weerbarstiger. Voor projectontwikkelaars is het essentieel om te weten wat er precies is veranderd — en wat niet.

Hoe het was: bouwvergunningen voor de Omgevingswet

Voor de invoering van de Omgevingswet was het vergunningenstelsel relatief rechtlijnig. Alle bouwactiviteiten vereisten een vergunning, tenzij ze uitdrukkelijk waren vrijgesteld in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Ook als geen vergunning nodig was, moest een project altijd voldoen aan de technische eisen van het Bouwbesluit. Dat bood houvast — ook al ervaarden ontwikkelaars de bureaucratie soms als hinderlijk.

De knip: technisch bouwen en planologisch gebruik uit elkaar

Met de Omgevingswet is een fundamentele scheiding ingevoerd die in de praktijk bekend staat als "de knip". Anders dan vroeger is bouwen zonder vergunning niet verboden, tenzij het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) een vergunningplicht introduceert — en dat gebeurt uitvoerig. De artikelen 2.25 en 2.26 Bbl bepalen voor welke bouwwerken wél een vergunning vereist is. Artikel 2.27 Bbl maakt daar vervolgens weer uitzonderingen op, met name voor eenvoudige verbouwingen en kleine activiteiten zoals dakkapellen. Het is dus een stelsel van uitzondering op uitzondering, wat in de praktijk zorgvuldig uitpluizen vereist.

Naast de technische bouwvergunning bestaat nu ook de omgevingsplanactiviteit (OPA): activiteiten die niet in strijd zijn met het omgevingsplan, maar waarvoor het plan zelf wél een vergunningplicht kan opleggen. En dan is er de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA): een activiteit die juist wél in strijd is met het omgevingsplan en waarvoor altijd een vergunning nodig is.

Die scheiding tussen de technische kant van bouwen en het planologische gebruik van de grond klinkt logisch, maar leidt in de praktijk tot extra complexiteit. Voor een snelle eerste check of je een vergunning nodig hebt, kun je terecht op omgevingswet.overheid.nl/checken. Bij grotere of complexere projecten is een diepgaandere analyse onvermijdelijk.

Gevolgklasse 1 en de Wet kwaliteitsborging

Een bijzondere categorie vormen bouwwerken in gevolgklasse 1 — denk aan grondgebonden eengezinswoningen en eenvoudige bedrijfspanden. Voor deze categorie is geen technische bouwvergunning nodig, maar geldt wel een meldingsplicht bij de gemeente. Het bouwtoezicht is hier niet langer een gemeentelijke taak, maar wordt uitgevoerd door een private kwaliteitsborger.

Dit systeem van kwaliteitsborging geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. De verwachting was dat verbouwingen snel zouden volgen, maar dat is niet gebeurd. Minister Keijzer heeft in december 2024 aan de Eerste Kamer laten weten dat verbouw voorlopig buiten de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) blijft. Haar oordeel: de huidige systematiek sluit onvoldoende aan bij de complexiteit en kosten van verbouwprojecten. Wanneer verbouw wél onder de Wkb valt, is nog onbekend.

De bruidsschat: tijdelijke regels tot 2032

Naast de technische eisen moet je als ontwikkelaar ook rekening houden met het planologische kader: wat mag er op een locatie? Voor activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan is altijd een vergunning nodig. Voor activiteiten die niet in strijd zijn, geldt in principe geen vergunningplicht — tenzij het omgevingsplan dat zelf regelt.

Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om hun definitieve omgevingsplan vast te stellen. In de tussentijd gelden tijdelijke regels die gemeenten bij de invoering van de wet van het Rijk hebben meegekregen: de zogenoemde bruidsschat. In de artikelen 22.26 en 22.27 daarvan staan de gevallen die vergunningplichtig zijn, ook als ze niet in strijd zijn met het omgevingsplan. Dit zijn grotendeels de situaties die vroeger onder artikel 3 van bijlage II Bor vielen.

Omdat elke gemeente de bruidsschat op eigen wijze omzet naar haar definitieve omgevingsplan, kunnen de vergunningseisen per gemeente verschillen. Wat in de ene gemeente vergunningvrij is, kan elders een uitgebreide procedure vereisen.

Tijdelijke vergunningen: minder voordeel dan vroeger

Tot 1 januari 2024 bood de zogenoemde kruimelregeling ontwikkelaars de mogelijkheid om via een snellere procedure tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Onder de Omgevingswet geldt voor alle vergunningaanvragen in beginsel dezelfde reguliere beslistermijn van 8 weken, eenmalig te verlengen met 6 weken. Een tijdelijke vergunning levert daarmee geen tijdswinst meer op.

Toch heeft een tijdelijke vergunning nog steeds voordelen — zij het andere dan vroeger. Aan tijdelijke woningen met een instandhoudingstermijn van maximaal 10 jaar worden minder strenge technische eisen gesteld: die voor bestaande bouw in plaats van nieuwbouw. Bij een instandhoudingstermijn van minder dan 15 jaar gelden bovendien soepelere geluidseisen. Houd er wel rekening mee dat als later besloten wordt de woningen permanent te handhaven, alsnog aan de nieuwbouweisen voldaan moet worden — en dat aanpassen achteraf duurder kan uitvallen dan wanneer bij de bouw direct de juiste standaard was gehanteerd.

Wat betekent dit voor jou als projectontwikkelaar?

De Omgevingswet heeft het juridische landschap ingrijpend veranderd, maar de complexiteit is niet verdwenen — ze is verschoven. De knip tussen technisch bouwen en planologisch gebruik, de gemeentelijke vrijheid bij het omgevingsplan, de wisselende stand van zaken rond de Wkb voor verbouw: het zijn stuk voor stuk factoren die per project en per gemeente anders kunnen uitpakken.

Voordat je aan een project begint, loont het om de juridische en planologische aspecten grondig te laten doorlichten. Van Eck.Legal adviseert projectontwikkelaars bij vergunningvraagstukken onder de Omgevingswet. Neem gerust contact op voor een eerste bespreking van jouw project.